CRÉEZ GRATUITEMENT Bail commercial 3 6 9

Vous êtes propriétaire d'un local commercial et vous souhaitez le mettre en location ? Vous devez rédiger un contrat de bail commercial. Le contrat de location 3 6 9 est adapté à une location commerciale de longue durée. Pour vous aider et vous faciliter cette démarche utilisez notre document, facile à remplir, il comporte toutes les mentions obligatoires et vous permet de prévoir les obligations du locataire et du propriétaire tout en vous assurant une fiabilité juridique optimale.

1. Quand utiliser le bail commercial 3 6 9 ?
2. Que contient le bail commercial 3 6 9?
3. Qu’est-ce qu’un bail commercial  3 6 9 ?
4. Quelle est la durée d’un bail commercial 3 6 9 ?
5.  Le bail commercial peut-il être résilié ?

6. Le bailleur est-il obligé de renouveler le bail commercial après 9 ans ?

7. Que se passe-t-il si le locataire reste après les 9 ans prévus dans le bail commercial ?

8. Quels sont les diagnostics obligatoires pour un bail commercial ?
9. Comment déterminer le loyer d’une location de local commercial ?
10. Les charges locatives sont-elles comprises dans le loyer ?
11. Quelles sont les dépenses qui restent obligatoirement à la charge du propriétaire ?
12. Quelles sont les autres annexes obligatoires au bail 3 6 9 ?
13. Informations complémentaires

Utilisez ce document lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :

• le bail doit porter sur un immeuble ou un local affecté à un usage commercial ; 
• les lieux doivent servir à l'exercice d'une activité professionnelle ;
• le locataire du local doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il peut aussi être une association.

Le bail commercial contient notamment des clauses sur :

• l’identification des locaux loués ;
• la durée du bail ;
• le loyer ;
• les charges ;
• l’activité exercée dans les locaux ;
• la liste des annexes obligatoires.

Le bail commercial permet au propriétaire d'un bien immobilier affecté à un usage commercial de le louer à un locataire qui l'utilisera dans le cadre de son activité commerciale, artisanale ou industrielle. 

L’activité peut aussi être libérale si le locataire accepte de signer un bail commercial plutôt qu’un bail professionnel.

Attention un logement à usage d'habitation ne peut donc pas faire l'objet d'un bail commercial. Il existe cependant encore certains cas de locaux d’habitation inscrits dans un bail commercial, souvent situés au 1er étage, dédié à l’habitation de l’exploitant du local commercial lui-même.

Il est possible de modifier la destination d'un local, c'est à dire de « transformer » une habitation en local commercial, mais pour cela il y a des conditions à respecter (il est à noter que ces conditions sont assez difficiles à réunir à Paris). Vous devez vous rapprocher de votre mairie ou de votre prefecture. 

La durée du bail commercial est en principe de 9 ans. Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de quitter les lieux avant la fin de ces neuf années. De son côté, le locataire peut « donner congé » (quitter le local) à la fin de chaque période de 3 ans. À noter qu’il existe des baux commerciaux plus courts appelés contrats de location dérogatoire. Notre modèle de bail commercial correspond à l’hypothèse d’un bail classique d’une durée minimum de 9 ans, avec possibilité pour le locataire d'y mettre fin tous les 3 ans.

Evidemment la résiliation amiable du bail est possible (sous réserve de respecter un certain formalisme) si le locataire et le propriétaire sont tous les deux d'accord pour mettre fin au contrat prématurément.

Par principe le bail commercial, appelé bail 3 6 9, ne peut être résilié qu'à échéance triennale. C'est à dire au bout de 3, 6 ou 9 ans. Dans ce cas le locataire ne peut demander la résiliation du bail commercial et quitter le local que lorsque ces échéances arrivent en envoyant une lettre de résiliation de bail commercial arrivé à échéance au propriétaire au moins 6 mois avant cette échéance. 

Il existe des exceptions à ce principe.

Il est possible de demander la résiliation du bail commercial avant l'une de ces échéances dans les cas suivants: 

• vous pouvez demander la résiliation de votre bail commercial hors échéance lorsque vous souhaitez partir à la retraite.

Attention, il s'agit des départs en retraite non anticipés. Il faut avoir acquis la totalité de ses droits à la retraite pour pouvoir bénéficier de cette exception ;

• vous pouvez demander la résiliation de votre bail commercial hors échéance lorsque vous venez d'être admis au bénéfice d'une pension d'invalidité ;
• vous pouvez demander la résiliation de votre bail commercial hors échéance lorsque vous êtes l'héritier du titulaire du bail qui est décédé et que vous souhaitez résilier le bail car vous ne reprenez pas l'activité exercée dans le local.

Dans le souci d'assurer la stabilité du fonds de commerce et d'inciter le locataire à procéder aux investissements nécessaires, le statut des baux commerciaux lui accorde le droit au renouvellement de son bail. Ce droit au renouvellement a une valeur économique. En effet, le principe fondamental affirmé par l'article L 145-14 du Code de commerce est que le bailleur peut toujours refuser le renouvellement, mais il doit alors soit justifier d'un motif légitime de non-renouvellement, soit payer une indemnité d'éviction.

A savoir, le bailleur qui, dans un premier temps, a refusé le renouvellement jouit d'un droit de repentir lui permettant d'accepter le renouvellement et d'échapper ainsi au paiement de l'indemnité d'éviction. Le droit au renouvellement se traduit donc soit par le renouvellement du bail, soit par l'indemnisation du locataire évincé si l'éviction n'est pas justifiée.

Ce droit au renouvellement est d'ordre public et toute clause contraire est réputée non écrite. Cela signifie que vous ne pouvez pas prévoir dans le contrat de bail que le renouvellement est impossible.

Lorsque le bail initial arrive à son terme sans que le bailleur ait délivré un congé au moins six mois avant ou que le locataire ait formulé une demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Le bail commercial est alors à durée indéterminée. Il peut prendre fin à tout moment :

• • par une demande de renouvellement du locataire
  • par un congé donné par le bailleur au moins six mois à l'avance 

Le propriétaire doit faire effectuer certains diagnostics immobiliers et les annexer au contrat de bail. Le respect de cette obligation est importante car sinon, le locataire pourrait remettre en cause le bail ou demander en justice une diminution du loyer. Tous les diagnostics doivent être effectués par des professionnels.

- Le diagnostic performance énergétique (DPE) : il permet d'évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par le local. Ce diagnostic est valable 10 ans. 

- Le diagnostic amiante (aussi appelé DTA, dossier technique amiante) : il permet de repérer la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic n'est obligatoire que pour les locaux dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet 1997. 

Si le diagnostic constate l'absence d'amiante, sa validité est illimitée. Dans le cas contraire des travaux sont à effectuer. 

- Le diagnostic de l'état des risques naturels, miniers et technologiques : ce diagnostic est obligatoire pour certaines communes déterminées, arrêtées par le préfet du département.

L'obligation de fournir un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS) concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants :

• périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet,
• zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposable à toute personne,
• périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques,
• plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet,
• zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5),
• secteur d'information sur les sols.

Le montant initial du loyer est fixé par le propriétaire, il se fonde en principe sur la valeur locative du bien. Le loyer prend en considération divers éléments tels que les caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...).

Si vous souhaitez soumettre les loyers à la TVA, vous pouvez le prévoir dans le bail ou bien opter en cours de contrat. Deux cas de figure sont à distinguer :

- vous louez des locaux équipés : le loyer est normalement soumis à TVA, mais il y a une exception, si le propriétaire est en franchise en base. 

- Vous louez des locaux nus : vous êtes en principe exonéré de TVA mais vous pouvez toutefois opter pour ce régime. Si votre locataire est assujetti à la TVA, par exemple, cela peut etre utile. 

Si vous ne savez pas encore quel choix est le plus adapté, il est conseillé de se réserver cette option, vous pourrez ainsi l'utiliser si besoin. 

Les charges locatives sont les dépenses d'entretien et de réparations courantes qui sont à la charge du locataire. Il est obligatoire d'indiquer dans le bail une liste des charges, dépenses de travaux, impôts et taxes qui reviennent au locataire. Notre modèle de document contient toutes ces mentions. 

Le propriétaire devra adresser un état récapitulatif annuel de l'inventaire des charges au locataire. Ce document devra lui être adressé au plus tard le 30 septembre de l'année suivante ou pour les copropriétés, dans les 3 mois à compter du relevé de charges de l'exercice annuel.

Les dépenses à la charge du propriétaire sont relatives :

- aux grosses réparations ainsi qu'aux honoraires liés à ces travaux (ex : poutres, toiture, murs porteurs, murs de soutènement, murs de clôture) ; 
- aux travaux ayant pour objet la rénovation ou la mise aux normes du bien loué ;
- aux impôts : contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le propriétaire du local ou de l'immeuble (peuvent être mis à la charge du locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie) ; 
- aux honoraires du propriétaire liés à la gestion des loyers du local faisant l'objet du bail ; 
Ne sont pas concernées les dépenses se rapportant à des travaux d'embellissement.

En plus des diagnostics déjà mentionnés, vous devez annexer au bail certains documents : 

• l’état des lieux contradictoire ;

• un plan des locaux et annexes loués ;

• le règlement de copropriété s'il y en a un ;

• l'acte de cautionnement, s' il y en a un : il doit contenir une mention écrite de la main de la caution ;
• la liste des travaux que avez effectués dans les 3 années qui précédent le bail ;
• la liste des travaux que vous allez effectuer dans les 3 années qui suivent le bail ;
• si vous avez été indemnisé pour catastrophe naturelle, une lettre d'information à votre locataire.

Posez une question juridique lorsque :

• vous avez des doutes sur la possibilité que votre local soit éligible à la location commerciale ;
• vous avez un doute sur la répartition des charges, impôts et autres taxes entre le propriétaire et le locataire ;
• vous avez un doute sur la répartition des travaux à faire entre le locataire et le propriétaire ;
• pensez à vous renseigner sur la TVA applicable.

Bail professionnel : A la différence du bail commercial, le bail professionnel s’adresse aux activités non commerciales (ex : infirmière, architecte, avocat...). Le bail professionnel a une durée de six ans et est renouvelé automatiquement si aucun congé n’a été donné.

Bailleur : personne qui donne en location le bien, généralement le propriétaire, ou le mandataire qui agit pour le compte du propriétaire.

Caution : personne qui s’engage à l’égard du propriétaire à payer les loyers et les charges du locataire s'il ne remplit pas ses obligations.

Charge locative : dépense relative à la location d’un bien qui s’ajoute au loyer.

Contrat de bail : contrat de location d’un bien immobilier conclu entre un bailleur et un preneur.

Local commercial : local affecté à l’exercice d’une activité commerciale et à l’exploitation d’un fonds de commerce (magasin, restaurant…).

Taxe foncière : impôt foncier local dû chaque année par les propriétaires d’un bien immobilier.

Travaux de rénovation : travaux débutant par une démolition (à la différence des travaux de restauration ou de réhabilitation) qui visent à améliorer un bâtiment ou l’un de ses éléments.

Délai de préavis : période qui s'écoule entre le moment où le locataire avertit le propriétaire qu’il souhaite rompre le contrat de bail commercial (préavis) et le moment où le contrat est effectivement rompu. 

Dépôt de garantie : somme d’argent remise par le locataire au propriétaire lors de la signature du contrat de bail. Cette somme lui sera restituée dans son intégralité, suite à l’état des lieux de sortie, si aucune dégradation et aucun loyer impayé ne sont survenus. 

Frais de remise en état : montant des réparations déduit du dépôt de garantie, couvrant les dégradations et les défauts d’entretien relevés à la sortie des lieux du locataire. 

Local commercial : local affecté à l’exercice d’une activité commerciale et à l’exploitation d’un fonds de commerce (magasin, restaurant…). 

Réparation : remise en état du local commercial. 

Résiliation : fait de mettre un terme au contrat de location. 

Résiliation de bail : volonté du locataire de mettre fin au contrat de bail ce qui signifie que le contrat de bail ne peut plus avoir d’effets.

Parties : toutes les personnes qui signent le contrat.

Indemnité d’éviction : somme d’argent perçue par le locataire dans le cas où le propriétaire a rompu prématurément le contrat de bail.

Rupture de contrat : action de mettre un terme aux effets du contrat de façon anticipée c’est-à-dire avant l'échéance prévue.